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Les loyers affectés au prêt d’un bien propre ouvrent droit à récompense pour la communauté

Publié le : 07/10/2026 07 octobre oct. 10 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille

Lors de la liquidation de la communauté, l’affectation des loyers d’un bien propre au remboursement de son prêt d’acquisition peut entraîner une créance substantielle au profit du patrimoine commun. Dans son arrêt n° 24-22.791, la Cour de cassation précise que de tels revenus ne constituent pas des fruits consommés et ouvrent droit à récompense.

Des loyers affectés au financement d’un immeuble propre

Après le divorce d’époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, des difficultés sont apparues au stade de la liquidation et du partage de leurs intérêts patrimoniaux. L’un des conjoints était propriétaire d’un immeuble acquis avant le mariage au moyen d’un prêt. Pendant l’union, les revenus locatifs de ce bien avaient servi à régler les échéances de l’emprunt.

La cour d’appel a retenu que ces loyers étaient devenus communs dès leur perception. Leur emploi pour rembourser le crédit ayant financé l’acquisition du bien propre avait donc appauvri la communauté. Elle a fixé la récompense due à la communauté à 81 065,99 euros.

L’époux soutenait au contraire que, selon les articles 1401 et 1403 du Code civil, seuls les fruits et revenus non consommés intègrent la communauté. Les loyers immédiatement consacrés au paiement du prêt devaient, selon lui, être considérés comme consommés.

Le remboursement du prêt ne vaut pas consommation des revenus

La Cour de cassation rejette cette argumentation. Si la communauté comprend les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres et n’a pas droit aux fruits consommés sans fraude, les revenus employés à l’acquisition du bien dont ils proviennent ne sont pas consommés au sens de ces dispositions.

Le paiement du prêt constitue en effet un emploi patrimonial bénéficiant au patrimoine propre de l’époux. En application de l’article 1437 du Code civil, ce mouvement de valeur justifie une récompense.

Une distinction décisive au moment du partage

La solution sépare ainsi la consommation effective des revenus de leur affectation au financement d’un actif propre. L’absorption immédiate des loyers par les mensualités ne permet pas d’écarter la récompense. Dès lors que ces sommes contribuent au remboursement du crédit d’acquisition, elles doivent être prises en compte dans les opérations de liquidation du régime matrimonial.
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