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Arrêt n° 24-22.791 : les loyers affectés au prêt d’un bien propre ouvrent droit à récompense

Publié le : 23/09/2026 23 septembre sept. 09 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille

La qualification des revenus issus d’un bien propre détermine directement les comptes de récompenses lors de la liquidation d’un régime communautaire. Par un arrêt du 9 septembre, n° 24-22.791, la Cour de cassation précise le sort des loyers affectés au remboursement de l’emprunt ayant financé l’acquisition du bien dont ils proviennent.

Les loyers employés au remboursement du prêt sont-ils des fruits consommés ?

La Cour de cassation répond par la négative. Selon l’article 1401 du Code civil, la communauté comprend les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres des époux. L’article 1403 du Code civil exclut toutefois tout droit de la communauté sur les fruits consommés sans fraude.

Pour l’application de ces dispositions, les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de celui-ci ne sont pas « consommés ». Leur affectation au paiement des échéances de l’emprunt d’acquisition ne suffit donc pas à les soustraire au patrimoine commun.

Pourquoi l’emploi de revenus communs ouvre-t-il droit à récompense ?

Les fruits et revenus du bien propre étant affectés à la communauté, leur utilisation pour financer ce même bien procure un avantage au patrimoine personnel de l’époux propriétaire. En application de l’article 1437 du Code civil, cet emploi ouvre droit à récompense au profit de la communauté.

En l’espèce, l’immeuble propre de l’époux avait été acquis grâce à un prêt immobilier souscrit avant le mariage. Pendant l’union, les revenus locatifs avaient servi au remboursement des mensualités. La cour d’appel avait retenu que ces loyers constituaient des fonds communs dès leur perception et que leur affectation au crédit avait appauvri la communauté. Elle avait fixé la récompense à 81 065,99 euros.

Quelle conséquence retenir pour la liquidation de la communauté ?

L’époux soutenait que les loyers avaient été consommés par le paiement des échéances et ne pouvaient donner lieu à récompense. La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme la solution retenue.

Lors de la liquidation du régime matrimonial, l’origine propre de l’immeuble ne suffit donc pas à exclure une récompense. L’analyse doit également porter sur l’emploi des revenus produits durant le mariage, particulièrement lorsqu’ils ont contribué au financement du patrimoine propre.
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